札幌不動産鑑定株式会社

個人間取引

個人間で不動産の売買が行われる場合には、双方が不動産に関する充分な知識を持っていなければ、例え合意の下での契約であっても売買価格を巡り後々争いに発展するケースもあります。このような場合、第三者である不動産鑑定士による客観的な評価額に基づき取引を行うことで、争いを未然に防ぐことが出来ます。

個人と法人間の取引

個人が法人に対して資産を贈与した場合又は時価の2分の1に満たない価額で譲渡した場合には、その贈与又は譲渡は時価により行われたものとみなされ、結果としてその個人に対して譲渡所得税が課税されてしまうことがあります。このような場合、事前に不動産鑑定評価を行っておくことでそのような事態を未然に防ぐことが出来ます。また、第三者である不動産鑑定士による客観的な評価額に基づき取引を行うことで、恣意性の排除にも繋がります。

不動産の交換

不動産の交換には同程度の価値を有する不動産同士の交換や客観的に時価が異なる不動産同士の交換がありますが、後者の場合における交換差金の判定や前者においても互いの不動産の価値の確認などにおいて不動産鑑定評価書はお役に立つことが出来ます。

賃貸人側

新規又は継続して土地若しくは建物を賃貸している場合に、相場とかけ離れた賃料（地代・家賃）で設定しても賃借人はなかなか現れません。また、仮に賃借人が現れたとしても後々賃料減額請求など争いになってしまうケースもあります。そこで、適正な賃料を知っておくことで争いを未然に防ぎ、また賃借人に対する説明根拠としても利用することが出来ます。

賃借人側

賃料の支払いは個人にとっても又は事業者にとっても全体の出費若しくは支出に占める割合は大きいものです。しかし、今現在支払っている賃料が相場に比較して高いのか或いは安いのかは判断が難しく、ゆえに根拠なく賃貸人側へ減額を申し出てもなかなか認められないケースも見受けられます。そこで、事前に適正な賃料がいくらであるかを不動産鑑定評価を通じて把握しておくことで賃貸人側との交渉に利用することが出来ます。

遺産分割協議

代償分割（特定の相続人が、ある不動産などをまとめて相続する場合、他の相続人との相続分の不均衡を是正するために金銭で精算すること）の対象となる財産が不動産である場合、その不動産の価値を基礎に精算する金額が決められることが一般的です。
しかし、税法上の評価基準に沿って評価された不動産の価値は必ずしも実際の時価を反映していないこともあるので、不動産鑑定評価を行うことで、より実態に即した精算を行うことが出来ます。

税務上の評価と鑑定評価の違い

我が国では税金の計算の前提として『公平性・中立性・簡素性』という課税の基本三原則があります。このため、地域毎の細かい特性の違いや財産毎の個別性が税務上の財産評価においては必ずしも反映出来ていないことがあります。不動産の価値判断において税務上の評価と鑑定評価の各価額が大きく異なるケースが見られるのはこのためです。
従って、地価が短期に大きく変動しているような時期やその不動産のもつ個別性等により課税上の評価額が著しく実態とかけ離れている場合には不動産鑑定評価に基づく評価額を採用して税務申告することもあります。

広大地の判定

相続・遺贈の対象となる土地が所在する地域の標準的な宅地の面積に比較して広大である場合には、その土地は課税上最大で65％まで評価額を減額することが出来ます。しかし、この規定の適用を受けるためにはいくつか要件があり、その要件の適否を巡っては税務当局と納税者との間でしばしば争点になっています。
相続に当たり、この規定の適用を受けようとお考えの方は、その適否について不動産鑑定士へのご相談されることや、申告の際にも不動産鑑定評価書を申告書面に添付されることをオススメします。

経営判断の参考として

ある特定の時点（例えば月初・月末、決算期末、年末、年度末など）において自己（又は自社）が所有している不動産の適正な時価を客観的な視点に基づく不動産の鑑定評価を通じて知っておくことで、売却或いは取得、セールアンドリースバック等を通じた資金繰りや新規設備投資の可否などの経営判断に役立ちます。

減損の判定のため

企業が所有する不動産、設備など事業用固定資産について収益性が低下し、投下資本の回収見込みがたたなくなった場合、その資産の簿価を一定の条件のもとで回収可能な金額まで減額させる「減損会計」が2006年3月期以降、全ての上場企業に強制適用されることとなりました。減損は、その対象となる資産のグルーピングを行い、兆候の特定、損失の認識、損失の測定という手順によって損失額が測定されることとなりますが、不動産鑑定評価は兆候の特定における市場価格の判定や損失の特定などの手順において活用することが出来ます。

投資物件の評価

現物資産としての不動産への投資をお考えの場合又は出口戦略をお考えの場合、不動産鑑定評価書を通じてその不動産の客観的な経済的価値を知ることは投資採算性の判断材料として有力な資料となります。

現物出資のため

不動産を現物出資する場合、その出資額（＝不動産の価値）が500万円を超えるときには原則として裁判所が選任する検査役による調査が必要となりますが、この調査に代わるものとして不動産鑑定士による鑑定証明書（不動産鑑定評価書）と弁護士や税理士による適正価格証明書があります。

自己（又は自社）の所有する不動産を元に資金調達を行う場合には、その不動産の適正な価値を把握しておくことでどれほどの資金調達が可能かどうかの判定に役立ちます。また、金融機関側の視点としては自行の査定した評価額は実勢価格に合っているか、などの判断に役立ちます。

取得又は保有している不動産をどの様に活用すべきかは所有者の判断ではありますが、その不動産が最も効率的に有効利用出来るのはどの様な用途であるのかを判定するためにはその不動産のみならず、所在する地域の特性や取り巻く社会経済情勢など様々な視点から総合的に判断する必要があります。不動産の評価は、その不動産の経済的価値を判定するのは勿論ですが、その不動産の最も適した利用方法なども評価を通じてご依頼者の方に提供・アドバイスすることが出来ます。